Rechtens verkregen niveau bij verbouwing of nieuwbouweisen?

0

Stel u bent eigenaar van een aantal woningen die eind negentiger jaren zijn gebouwd. De woningen voldoen niet meer aan de wensen en eisen die huurders vandaag de dag stellen en daarom wilt de woningen verbouwen alvorens u tot verhuur overgaat. Aan welke kwaliteit moet de woning dan voldoen? En geldt die kwaliteit voor de hele zaak of alleen voor de delen die verbouwd worden? Een ding weet u zeker: De regels in de bouw wijzigen met de tijd en de normen worden vaak eerder zwaarder dan lichter.  Gelden voor deze verbouwing de nieuwbouweisen? En moet u dan ook de bestaande woning aanpassen aan de strengere normen? Nee, u hoeft niet (meer) bij iedere wijziging uw bestaande woning aan te passen aan de nieuwbouweisen.

Verbouwingen

Bij verbouwingen gaat het om het geheel of gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van gebouwen. Dat betekent dat bijna alle aanpassingen aan een gebouw onder deze definitie vallen. Sinds 2012 kent het Bouwbesluit speciale voorschriften voor verbouwen. Daarvoor niet. Toen moesten gebouwen na verbouw voldoen aan de nieuwbouweisen.

Het verbouwniveau geldt dus alleen voor die delen die fysiek gewijzigd worden. Dat volgt uit artikel 4 van de Woningwet. De delen die ongewijzigd blijven, hoeven alleen te voldoen aan de eisen voor bestaande bouw.

De verbouwvoorschriften uit het Bouwbesluit gelden alleen voor de delen van het gebouw die worden verbouwd. Het begrip rechtens verkregen niveau is alleen op verbouwingen van toepassing. Daarmee wordt voorkomen dat een verbouwer wordt verplicht kostbare investeringen te plegen om het gebouw op nieuwbouwniveau te brengen. Maar wat betekent dit nu voor uw verbouwing? Waar moet u rekening mee houden?

Rechtens verkregen niveau

Uitgangspunt is dat de bestaande kwaliteit van een gebouw niet mag verslechteren. Het gaat dus om het actuele kwaliteitsniveau van een gebouw. Het kwaliteitsniveau zoals uw woning er staat. Dit is dus per gebouw verschillend. In de praktijk wordt naar de technische kwaliteit van het gebouw gekeken. U kunt bijvoorbeeld denken aan de isolatiewaarde, de minimale oppervlakte die een kamer moet hebben of de plafondhoogte van bijvoorbeeld uw woonkamer.

Het actuele kwaliteitsniveau blijkt uit de afgegeven vergunning(en) voor de oorspronkelijke bouw en latere verbouwingen. Let op. Aan illegale bouw/verbouwingen en aan het bouwen in afwijking van uw vergunning(en) kunt u geen rechten ontlenen.

Het rechtens verkregen niveau ligt tussen het nieuwbouwniveau (bovengrens) en het niveau voor de bestaande bouw (ondergrens). Hoe ouder de woning hoe groter het verschil is. Tip. U kunt deze eisen zelf nagaan. Het Bouwbesluit behandelt per onderwerp eerst de nieuwbouweisen en vervolgens de eisen voor bestaande bouw.

Hetzelfde?

Bij een verbouwing moet de kwaliteit van een woning op hetzelfde niveau blijven of het niveau moet verbeteren. Meer kwaliteit is namelijk altijd toegestaan. Minder kwaliteit niet. Hierop bestaat één uitzondering: als het rechtens verkregen niveau (oftewel, het huidige niveau) boven het nieuwbouwniveau ligt, mag u met de verbouwing in kwaliteit dalen tot aan het nieuwbouwniveau.

We noemen een voorbeeld:
Stel op het balkon van bij een slaapkamer staat een hekwerk van 1,25 meter hoog (= rechtens verkregen niveau). Dit hekwerk vervangt u voor een nieuw hekwerk. Dit hekwerk heeft een hoogte van 1,00 meter. Dit houdt een verslechtering in. Immers, het hekwerk wordt lager en daarmee minder veilig. Toch is dit toegestaan. De nieuwbouwvoorschriften schrijven namelijk een hekwerk van 1,00 meter hoogte voor. Met het nieuwe hekwerk voldoet u dus aan de nieuwbouwvoorschriften en in dat geval mag u verlagen naar een lagere kwaliteit.

Wanneer niet wordt voldaan aan het niveau voor bestaande bouw of u verlaagt het rechtens verkregen niveau kan de gemeente handhavend optreden. U kunt dan een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang krijgen. Bij een last onder dwangsom moet u een geldsom betalen totdat u voldoet aan het rechtens verkregen niveau. Bij een last onder bestuursdwang zal de gemeente het gebouw op uw kosten weer op het juiste kwaliteitsniveau brengen.

Het huidige kwaliteitsniveau, ontstaan door het bouwen volgens de vergunning, is het rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau zorgt ervoor dat u niet aan iedere wijziging van het bouwbesluit hoeft te voldoen. Als u aan de bouweisen heeft voldaan uit uw vergunning is dat voldoende. Het rechtens verkregen niveau mag niet dalen, tenzij de kwaliteit van het gebouw eerst boven het nieuwbouwniveau zat.

Deel via:

Over de AUTEUR

Michielsen Opsteen

Michielsen Opsteen vastgoedadvocaten is gespecialiseerd op het gebied van vastgoed en alles wat daarmee samenhangt. Het kantoor wordt gerund door mw. mr. B.N.J. (Nanda) Michielsen-de Wilde en mw. mr. L. (Lokbe) Opsteen en is gericht op het civiele vastgoed – denk aan bouw, koop onroerend goed en huur – en het meer publieke vastgoed – omgevingsvergunning, planschade, onteigening en aanbestedingsrecht.

Reageren is niet mogelijk.