Leegstand vermijden met bruikleen

0

Gelukkig is grootschalige leegstand op enigszins op z’n retour. Niettemin worden eigenaren van vastgoed geconfronteerd met een periode van leegstand van bedrijfspanden. Soms is leegstand van korte duur, maar de laatste jaren staan panden vaak voor langere tijd leeg.

Leegstand is nooit aan te bevelen. Het risico van kraak neemt toe naar mate een pand langer leeg staat.  Verder kan door leegstand waardevermindering optreden of (onderhouds-)gebreken ontstaan. Hebt u pand dat wacht op de volgende huurder dan biedt bruikleen wellicht een mogelijke oplossing.

Is bruikleen een uitkomst voor leegstand

U kunt er voor kiezen om voor uw pand met derden een bruikleenovereenkomst te sluiten. In zo’n overeenkomst spreekt u dan af, dat die derden tijdelijk en kosteloos in het pand mogen verblijven. Kosteloos? Jazeker, want anders wordt het een huurovereenkomst met alle gevolgen van dien. (Hierover verderop meer.) Het voordeel van die kosteloze bruikleenovereenkomst is, dat uw pand niet leeg staat (waardoor de kans op verwaarlozing wordt verkleind). Bovendien kunt u de duur van de bewoning zelf bepalen. Het sluiten van bruikleenovereenkomsten kan namelijk voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd:
● Bij bepaalde tijd loopt de bruikleenovereenkomst automatisch af op de vooraf afgesproken datum. De bruikleennemer moet voor deze datum het pand leegmaken en verlaten.
● Bij onbepaalde tijd moet u in de bruikleenovereenkomst een opzegtermijn opnemen. Deze termijn kunt u zelf bepalen. In gevallen dat de bruikleenovereenkomst niet over een lange periode gaat, is twee tot vier weken echter wel gebruikelijk.

Het risico

Als bruikleengever moet u wel goed opletten. De bruikleenovereenkomst mag namelijk absoluut niet lijken op een huurovereenkomst. Is daarvan wel sprake,  dan heeft uw bewoner (de huurder) recht op huurbescherming. De bewoner heeft dan meer rechten en kan niet zo maar het pand uit gezet worden.

Hoe voorkom je huurbescherming?
Het gaat er niet om of de overeenkomst als bruikleenovereenkomst betiteld is. Het gaat erom welk doel u en die derden hadden toen u de overeenkomst sloot. Jullie intentie dus bij het maken van de afspraken. Spreek daarom met de bruikleennemer alle zaken goed door zodat u beiden hetzelfde voor ogen hebt. En vergeet niet om dit duidelijk op papier te zetten.

Het belangrijkste verschil tussen de huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst is dat de laatste “om niet” is. Bij een huurovereenkomst staat een tegenprestatie tegenover het woongenot vast. De huurder betaalt met die tegenprestatie voor het feit dat hij in de woning mag wonen. “Om niet” houdt in dat er juist géén tegenprestatie verlangd wordt. Dit is een hard criterium. Een laag, niet markconform, bedrag is volgens de rechter nog steeds een tegenprestatie. Spreekt u dat af, dan is er sprake van een huurovereenkomst. Ook als u dat niet bedoeld had. Ook het op eigen kosten uitvoeren van onderhoud aan het pand kan als een tegenprestatie worden aangemerkt. Opletten dus. De enige uitzondering die door de rechter is toegestaan is de doorberekening van de kosten van gas, water en licht. Die mag u als bruikleengever dus wel aan de gebruiker doorbelasten.

Inhoud bruikleenovereenkomst

Natuurlijk moet u de namen en de gegevens van uzelf (de bruikleengever) en de gebruiker (de bruikleennemer) opnemen. Verder is het belangrijk dat u aangeeft dat u een bruikleenovereenkomst sluit en dat er dus geen tegenprestatie is vereist. Ook is het belangrijk om bepaalde “huisregels” op te nemen. Huisregels die gaan over het gebruik van het pand. Leg dus bijvoorbeeld ook vast dat de bruikleennemer in het pand geen illegale dingen mag ondernemen en dat u de bevoegdheid hebt om het pand regelmatig te controleren. (U wilt immers geen hennepkwekerij in uw pand hebben.) Tot slot, wees duidelijk over de huurperiode en onder welke omstandigheden de bruikleengever de overeenkomst kan beëindigen.

Tot slot

Een bruikleenovereenkomst is de ideale oplossing voor leegstand van een van uw panden. Maar let hierbij wel op dat u uzelf niet in de vingers snijdt. Vraag dus absoluut geen vergoeding. In welke vorm dan ook. Doet u dat wel, dan wordt de overeenkomst als huur gezien. In dat geval zal het erg moeilijk, of onmogelijk, zijn om de huurder uit uw pand te zetten.

Deel via:

Over de AUTEUR

Michielsen Opsteen

Michielsen Opsteen vastgoedadvocaten is gespecialiseerd op het gebied van vastgoed en alles wat daarmee samenhangt. Het kantoor wordt gerund door mw. mr. B.N.J. (Nanda) Michielsen-de Wilde en mw. mr. L. (Lokbe) Opsteen en is gericht op het civiele vastgoed – denk aan bouw, koop onroerend goed en huur – en het meer publieke vastgoed – omgevingsvergunning, planschade, onteigening en aanbestedingsrecht.

Reageren is niet mogelijk.