Kijk uit met het boetebeding in de huurovereenkomst voor woonruimte

0

Het komt vaak voor dat bij de verhuur van woonruimte een set standaard algemene voorwaarden wordt gebruikt. In deze algemene voorwaarden zijn meestal ook boetebedingen opgenomen, bijvoorbeeld voor het geval de huurder in verzuim is met de betaling. De huurder is dan volgens het beding niet alleen rente en een vergoeding voor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke kosten verschuldigd, maar verbeurt ook een direct opeisbare boete voor elke verplichting uit de huurovereenkomst die de huurder niet nakomt of overtreedt.

Een boetebeding is niet alleen bedoeld ter vervanging van schade, maar de functie ervan is ook om er een prikkel vanuit te doen gaan om tijdig te betalen of anderszins na te komen[1]. De schadefixerende functie van het boetebeding maakt dat partijen in geval van niet-nakoming weten waar zij aan toe zijn, de aansporingsfunctie maakt de nakoming door de wederpartij waarschijnlijker (omdat de boete hoger is dan de te verwachten schade).[2]

Zo luidt artikel 20.6 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst, zoals vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken op 30 juli 2003 (AB huuroverenkomst woonruimte 2003):

Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van 25 euro per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, oneverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijk geindexeerd.”

Een dergelijk beding is in beginsel rechtsgeldig. In de rechtspraktijk komt echter regelmatig de vraag op of deze bedingen altijd onbeperkt kunnen worden toegepast, of dat de huurder mogelijkheden heeft zich daartegen te verweren.

 

Matigingsbevoegdheid rechter

Naar Nederlands recht kan de huurder een beroep doen op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Dat is echter niet snel het geval. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 april 2007[3] bepaald dat de rechter pas tot matiging van een boete mag overgaan indien de toepassing van een boetebeding in de omstandigheden van het geval leidt tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. De rechter zal moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Dit betekent dat de rechter in beginsel de gehele verbeurde boete moet toewijzen en dat matiging alleen in die gevallen is toegestaan waar sprake is van extreme, excessieve uitkomsten.[4] Het lijkt er op dat de Hoge Raad in het genoemde arrest artikel 6:94 BW van een verzwaarde norm heeft voorzien ten opzichte van het algemene arikel 6:248 lid 2 BW (de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid), waarop de huurder zich overigens eveneens kan beroepen.

Ik wijs er op dat de rechter tot matiging van een contractuele boete niet kan overgaan dan nadat daarom is verzocht. Dit blijkt uit de tekst van de leden 1 en 2 van artikel 6:94 BW.

Als illustratief voorbeeld verwijs ik naar het arrest van 9 november 2010 van het Gerechtshof Amsterdam[5] waar de contractuele boete in een huurovereenkomst voor woonruimte wegens niet tijdige betaling van een huurvordering vanwege de volstrekte wanverhouding tussen het bedrag van de hoofdsom (204,40 euro) en de boete waarop aanspraak werd gemaakt (16.046,00 euro) werd gematigd tot 1000,00 euro.

 

Vernietiging van het boetebeding

Een boetebeding dat is opgenomen in algemene voorwaarden kan ook op grond van artikel 6:233 BW sub a BW op verzoek van de huurder worden vernietigd. Omdat het boetebeding niet op de zwarte of grijze lijst voorkomt, moet het beding dan worden getoetst aan de open norm van sub a, waarbij de rechter ook rekening kan houden met matiging.[6]

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 16 november 2010[7] over een huurovereenkomst voor woonruimte (volgens het ROZ-model) waarin twee sancties op niet-tijdige betaling zijn gesteld, namelijk een boete van 25 euro per dag naast 1% rente per maand, dat het boetebeding onredelijk bezwarend was op grond van artikel 6:233 BW en kwam vervolgens niet meer toe aan de vraag of matiging op de voet van artikel 6:94 BW was geindiceerd. Het Hof oordeelde dat het boetebeding door de huurder terecht (buitengerechtelijk) was vernietigd en liet de verschuldigdheid van de contractuele rente in stand.

 

De Europese Richtlijn 93/13 EEG: ambtshalve vernietiging

In zijn arrest van 30 mei 2013[8] heeft het Europees Hof van Justitie naar aanleiding van pre-judiciele vragen van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 13 september 2011 een belangrijke uitspraak gedaan voor de huurder van woonruimte.

Het Europees Hof heeft uitgemaakt dat het professioneel verhuren van woonruimte aan particulieren valt onder het bereik van de richtlijn. Het Hof wijst er op dat de richtlijn in de Nederlandse vertaling weliswaar spreekt over de “verkoper” als professionele wederpartij van de consument, maar dat uit de vertalingen in andere Europese lidstaten van dat begrip, – zoals een “professionel” (Frans), een “Gewerbetreibender” (Duits), een “profesional” (Spaans) of een “professionista” (Italiaans) , valt af te leiden dat de betekenis van het begrip “verkoper” in de richtlijn ruim moet worden opgevat. In dit verband wijst het Europees Hof voorts op de ruime definitie van het begrip “verkoper” in de richtlijn: “iedere natuurlijke persoon die handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit”.[9]

De richtlijn bepaalt de overeenkomst waarop zij van toepassing is dus aan de hand van de hoedanigheid van de contractpartijen, naargelang zij al dan niet in het kader van hun bedrijfs- of beroepsactiviteiten handelen. Dit criterium strookt met de gedachte waarop het beschermingsbeginsel van de richtlijn berust, namelijk dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke onderhandelingspositie bevindt en over minder informatie dan deze laatste beschikt, wat ertoe leidt dat hij met de door de verkoper tevoren opgestelde voorwaarden instemt zonder op de inhoud daarvan invloed te kunnen uitoefenen.[10]

Het Europees Hof van Justitie noemt de bescherming voor de consument in het bijzonder van belang bij een huurovereenkomst voor woonruimte tussen een voor privédoeleinden handelende particulier en een beroepsbeoefenaar in de vastgoedsector:

 “De gevolgen van de ongelijkheid tussen de partijen worden immers nog groter door het feit dat een dergelijke overeenkomst uit economisch oogpunt tegemoetkomt aan een essentiële behoefte van de consument, namelijk huisvesting vinden, en betrekking heeft op bedragen die voor de huurder meestal een van zijn belangrijkste uitgavenposten zijn, terwijl het uit juridisch oogpunt gaat om een overeenkomst die in de regel valt onder een complexe nationale regeling, die particulieren vaak onvoldoende kennen.”[11]

Het Europees Hof heeft voorts beslist dat de nationale rechter het oneerlijke karakter van boetebedingen in de door de Richtlijn beheerste huurovereenkomsten ambtshalve moet toetsen, zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, – feitelijk en rechtens – , beschikt. De verplichting tot ambtshalve toetsing baseert het Europees Hof op het dwingendrechtelijke karakter van artikel 6 lid 1 van de Richtlijn, volgens hetwelk oneerlijke bedingen de consument niet binden. Deze regel beoogt “het in de overeenkomst vastgelegde formele evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de contractspartijen te vervangen door een reëel evenwicht dat de gelijkheid tussen die partijen herstelt”[12]

Uit de considerans van de Richtlijn blijkt dat de Richtlijn beoogt het evenwicht te herstellen in de onderhandelingspositie van partijen, in het bijzonder in het geval van zogenaamde toetredingsovereenkomsten. Dit evenwicht is verstoord als de consument niet afzonderlijk heeft onderhandeld over een beding in de algemene voorwaarden behorende bij de (huur-) overeenkomst[13], maar slechts kan toetreden tot van te voren opgestelde voorwaarden overeenkomsten, onder het motto “take it or leave it”.

In zijn prejudiciële vraag had het Gerechtshof Amsterdam geconstateerd dat in de rechtspraak van lagere rechters (in Nederland) wel is aangenomen dat de bevoegdheid van de rechter om de boete te matigen de mogelijkheid geeft om het oneerlijke karakter van het beding weg te nemen. Het Gerechtshof heeft het Europees Hof van Justitie tegen deze achtergrond gevraagd om duidelijkheid te geven over de vraag of matiging (op grond van artikel 6:94 lid 1 BW) wel de door de Richtlijn gewenste bescherming geeft tegen oneerlijke boetebedingen en of matiging geen afbreuk doet aan het nuttig effect van het boetebeding.

Het Europees Hof van Justitie geeft de gevraagde duidelijkheid door te oordelen dat de nationale rechter een contractueel beding dat hij oneerlijk acht buiten toepassing moet laten, tenzij de consument zich hiertegen verzet. Het beginsel van hoor en wederhoor verplicht de nationale rechter die ambtshalve heeft vastgesteld dat een beding oneerlijk is in de regel om de procespartijen daarover te informeren en hun de gelegenheid te geven op tegenspraak hun standpunt dienaangaande kenbaar te maken.[14]

Opnieuw zijn het de bewoording en het karakter van artikel 6 lid 1 van de Richtlijn waaruit het Europees Hof van Justitie afleidt dat de nationale rechter niet de bevoegdheid heeft om de inhoud van het oneerlijke beding te herzien.[15] De rechter moet het oneerlijke beding buiten toepassing laten. Artikel 6 moet worden beschouwd als een norm gelijkwaardig aan de nationale regels die in de interne rechtsorde als regels van openbare orde gelden.[16] Hieruit volgt dat de nationale rechter, wanneer hij op grond van de nationale regels van procesrecht bevoegd is ambtshalve de geldigheid van een rechtshandeling te toetsen aan nationale regels van openbare orde, hij deze bevoegdheid ook moet uitoefenen om ambtshalve te beoordelen of een onder de richtlijn vallend contractueel beding uit het oogpunt van de daarin gegeven criteria mogelijk oneerlijk is.[17]

Daarmee overrulet het Europees Hof het arrest van de Hoge Raad inzake de Nederlandse Woningfinancierings Maatschappij uit 2006 [18], althans voor zover het consumentenovereenkomsten betreft. In dat arrest werd juist uitgemaakt dat bij de beoordeling van de vraag of een beding oneerlijk is, rekening moet worden gehouden met de matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW.

De matigingsbevoegdheid wordt door het Europese Hof expliciet beoordeeld als een niet-toereikend instrument om het nuttig effect van de Richtlijn 93/13 EEG te borgen, omdat het de afschrikwekkende werking die voor verkopers (lees: verhuurders) uitgaat van een loutere niet-toepassing van oneerlijke bedingen zou verminderen.

 

Praktische consequenties

Omdat de rechter zich voortaan ambtshalve een oordeel moet vormen over het oneerlijke karakter van een boetebeding, – zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens (feitelijk en rechtens) beschikt – , komt het mij voor dat partijen ook telkens moeten worden uitgenodigd om zich op dit punt uit te laten (voor zover zij dat niet uit zichzelf al hebben gedaan). Dat kan voor de rechtspraktijk vertragend werken.

De verhuurder van woonruimte moet op basis van het arrest van het Europees Hof meer op zijn tellen passen bij het formuleren van boetebedingen in algemene voorwaarden. Gaat hij daarin te ver, dan loopt hij het risico dat de rechter het beding als oneerlijk zal beoordelen en daarom geheel buiten toepassing zal laten. De verhuurder kan niet meer afwachten of de rechter het boetebeding wil matigen tot een in zijn ogen wel aanvaardbaar resultaat.

Het is daarom verstandig om boetebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte gedifferentieerd te formuleren, al naar gelang de te sanctioneren verplichting van de huurder. Bovendien lijkt voor de juridische houdbaarheid van boetebedingen beheersing en terughoudendheid nodig bij de bepaling van de hoogte van de boete. Ook het verbinden van een zeker maximum aan het te verbeuren bedrag acht ik aangewezen. In dit verband zij er op gewezen, dat artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen huurovereenkomst voor woonruimte van het ROZ-model 2003 de te verbeuren boete niet maximeert. Het artikel is zeer eenzijdig geformuleerd en maakt geen enkel onderscheid naar welke verplichting dan ook . Ongewijzigd gebruik van deze ROZ-voorwaarde is naar mijn mening in het licht van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie dan ook bepaald risicovol.[19]

Tot slot merk ik nog op dat de Richtlijn 93/113 niet van toepassing is op de huurovereenkomst tussen een particulier die zijn eigen woning (tijdelijk) verhuurt aan een andere particulier.[20]

Dat betekent echter nog niet, dat het arrest van het van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 30 mei 2013 voor deze categorie ook zonder meer betekenisloos is. Tenminste niet als het aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ligt. Dit Gerechtshof heeft op 16 juli 2013[21] geoordeeld over de huurovereenkomst van een particuliere verhuurder die zijn woning aan een andere particulier had verhuurd. Nadat de huurder de huur niet betaalde, vorderde de verhuurder onder meer een boete, die naar de stellingen van verhuurder zouden zijn opgelopen tot een bedrag van ruim 550% van de hoofdsom[22]. Saillant detail: de boete was gebaseerd op artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen behorende bij het ROZ-model.

Het Gerechtshof besliste dat het beroep op dit beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) en zocht daarbij expliciet[23] aansluiting bij het arrest van het Europees Hof van 30 mei 2013: “Bij toetsing aan de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt dat mee, dat in geval van een onaanvaardbaar beroep op het beding er geen plaats is om te beoordelen of een lagere boete voor een schuldenaar wel aanvaardbaar zou zijn.”, aldus het Gerechtshof.

Dat het arrest van het Europees Hof weliswaar is gewezen met betrekking tot een consumentenovereenkomst, terwijl in dit geval de verhuurder niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, legt voor het Gerechtshof “onvoldoende gewicht” in de schaal. De (gematigde) vordering tot betaling van de contractuele boete werd daarom alsnog, – en in zijn geheel -, afgewezen.

Uit het arrest valt af te leiden dat het Gerechtshof de omstandigheid dat partijen niet hebben onderhandeld over het (eenzijdige, ongedifferentieerde en niet gemaximeerde) boetebeding van artikel 20.6 ROZ-voorwaarden reeds zodanig verstorend voor het evenwicht tussen de contractspartijen vindt, dat de redelijkheid en billijkheid eisen dat daaraan de meest vergaande consequentie wordt verbonden, namelijk het geheel buiten toepassing laten daarvan (in plaats van matiging van de boete).

Systematisch vind ik het overigens niet overtuigend dat het Gerechtshof juist op het punt van het niet-matigen van de boete “aansluiting zoekt” bij een Richtlijn, waarvan nu juist is uitgemaakt dat deze van toepassing is op de consument enerzijds en de vastgoedprofessional anderzijds, omdat het machtsverschil tussen die partijen noopt tot het buiten toepassing laten van oneerlijke bedingen, in plaats van het matiging van de boete.

Het zou m.i. meer voor de hand hebben gelegen om dan voor de huurovereenkomst tussen twee particulieren de door de Hoge Raad uitgezette lijnen te blijven volgen, namelijk door bij de beoordeling van de vraag of een boetebeding oneerlijk is rekening te houden met de matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW?

 

[1] Gerechtshof ’s Hertogenbosch 1 juni 2006, LJN: AR2482, rolnummer C0200548/RO

[2] Schelhaas, H.N., Het boetebeding in het Europese contractenrecht, diss. Utrecht 2004, handelseditie in de reeks Kluwer Rechtswetenschappelijke Publicaties, Deventer 2004

[3] Intrahof/Bart Smit, NJ 2007, 262, LJN: AZ6638

[4] Kemna, M (2008), Huurrecht en pacht, Vastgoedrecht 2008-2

[5] LJN: BO7192, zaaknummer 200.060.685/01

[6] Witte, de D.H., Rechterlijke matiging van contractuele boete, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2008, nummer 3, pagina 100 e.v.

[7] LJN: BO5017, zaaknummer 200.061.853/01

[8] Hof van Justitie EU d.d. 30 mei 2013, zaaknummer C-488/11, LJN: CA2493, RvdW 2013/931

[9] Artikel 2 sub c van de Richtlijn 93/13;

[10] Het Europees Hof van Justitie verwijst in dit verband met name naar de arresten van 14 juni 2012 i.z. Banco Español de Crédito, C-618/10 (ongepubliceerd) en van 21 februari 2013 i.z. Banif Plus Bank, C-472/11 (eveneens nog niet gepubliceerd). Delen van deze uitspraken zijn kenbaar uit de conclusie van de AG Wissink, Parket bij de Hoge Raad d.d. 21 december 2012, gepubliceerd 13 september 2013, ECLI: NL: PHR: 2012: BY7854;

[11] r.o. 32;

[12] r.o. 38;

[13] Artikel 3 leden 1 en 2 van de Richtlijn 93/13

[14] r.o. 58

[15] r.o. 56

[16] r.o. 44 onder verwijzing naar de arresten van 6 oktober 2009 i.z. Asturcom Telecomunicaciones, C-40/08 en de beschikking van 16 november 2010 i.z. Phohovost, C-76/10.

[17] r.o. 45

[18] HR 24 maart 2006, ECLI: NL: HR: 2006: AV1706 (voorheen LJN: AVI1706)

[19] Vgl. HIP 2012/1, p. 14

[20] Evenmin is de Richtlijn 93/113 van toepassing als de huurder geen consument is;

[21] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2013, gepubliceerd 13 augustus 2013, ECLI: NL: GHARL: 2013: 5238

[22] Op een huurschuld van € 10.000,– was de boete volgens de eigen stellingen van verhuurder opgelopen tot € 55.750,– . Daarvan vorderde de verhuurder overigens “slechts” € 7.275,– ;

[23] r.o. 4.9, regel 15 van het arrest;

Deel via:

Over de AUTEUR

Frank Oostlander

Advocaat - Smeets Advocaten Vastgoed- en Ondernemingsrecht | Huurrecht | Bouwrecht | Aanbestedingsrecht Naast zijn juridische opleiding heeft Frank een bedrijfskundige opleiding afgerond. Hij volgde bovendien met succes diverse post-doctorale specialisatieopleidingen op het gebied van bouw-, aanbestedings- en vastgoedrecht en is VHA-gediplomeerd huurrechtspecialist. Frank Oostlander publiceert regelmatig over uiteenlopende huurrechtelijke onderwerpen, is als docent huurrecht verbonden aan een opleidingsinstituut voor makelaars en is vaste annotator voor het Tijdschrift Jurisprudentie in Nederland op het terrein van het ondernemingsrecht.

Reageren is niet mogelijk.