Huurprijsverlaging afdwingen

0

De rechter heeft V&D op 26 maart 2015 veroordeeld tot het betalen van de overeengekomen, gehele huurprijs. In media is het beeld ontstaan dat V&D en andere huurders eenzijdig een lagere huurprijs kunnen afdwingen met een beroep op economisch mindere tijden. Dat is niet zo. De rechter heeft terecht geoordeeld dat ook V&D zich aan de regels voor huurprijsaanpassing moet houden. Kan een huurder tegen de zin van een verhuurder de huurprijs van een winkelpand verlagen?

De kwestie

V&D heeft in februari van dit jaar met de meerderheid van verhuurders een overeenkomst gesloten om o.a. de huur met 43 % te verlagen. Verhuurder Mondia is hiermee echter niet akkoord gegaan. Dat weerhield V&D alleen niet; zij maakte ‘gewoon’ slechts 43 % van de huursom over. Tijdens de rechtszaak beriep de V&D zich op economische belangen. Volgens de rechter kan een huurder alleen niet op deze manier een overeenkomst met een lagere huur eenzijdig afdwingen. Dat is maar goed ook. Een ‘juridische chaos’ moet voorkomen worden. Dat geldt ook voor een mogelijk onderscheid met particuliere huurders. Die kunnen namelijk geen beroep doen op het economisch belang van hun voortbestaan.

Huurprijsverlaging of aanpassing

Een huurder kan de verhuurder aldus niet dwingen om akkoord te gaan met een lagere huurprijs. Wat hij wel kan doen? Het staat de verhuurder en huurder altijd vrij om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen. Dat vereist overeenstemming. Wanneer partijen er samen niet uit komen, blijven de verplichtingen uit de huurovereenkomst bestaan.

Een andere optie is om aan de rechter een huurprijswijziging te vragen. Zowel de verhuurder als huurder kunnen deze procedure starten. Het gaat om een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter. U bent niet verplicht om een advocaat in te schakelen. Laat u echter wel goed adviseren. Het verzoek om een huurprijswijziging kan namelijk ook een verhoging van de huurprijs tot gevolg hebben. Wanneer u als verhuurder de huur te laag vindt, kunt u dus onder dezelfde voorwaarden om een huurprijswijziging vragen. Opgelet! De beschrijving van deze procedure geldt alleen bij huurovereenkomsten van bedrijfsruimte op grond van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek.

Een procedure tot huurprijsaanpassing kan gestart worden wanneer de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst verlopen zijn. Bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kan na het einde van die tijd de procedure worden gestart.

De rechter heeft een deskundigenrapport nodig. Verhuurder en huurder mogen deze deskundige zelf aanwijzen. Als de verhuurder en huurder niet samen een deskundige kunnen kiezen, kan de rechter deze benoemen. De deskundige bepaalt de gemiddelde huurprijs. Daarbij wordt gekeken naar vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. De deskundige kijkt naar de huurprijzen van de afgelopen vijf jaren, ook wel genoemd: de referentieperiode. Vanaf de dag dat de procedure voor de huurprijswijziging begint wordt vijf jaar terug gegaan. Tip. Als verhuurder kunt u tijdens deze procedure aanvoeren dat u het pand heeft verbouwd en verbeterd. U moet deze verbeteringen dan wel zelf hebben betaald en niet de huurder.

Met de gemiddelde huurprijzen uit het deskundigenrapport en de inflatiecijfers stelt de rechter de nieuwe huurprijs vast. De rechter houdt hierbij geen rekening met bijzondere omstandigheden die aanwezig waren toen de huurovereenkomst is begonnen.

De nieuwe huurprijs gaat met terugwerkende kracht in op de dag dat de procedure bij de rechtbank is begonnen. In bijzondere gevallen kan de rechter ook een andere ingangsdatum kiezen. Wanneer u het niet eens bent met de huurprijswijziging kunt u hoger beroep instellen.

Deel via:

Over de AUTEUR

Michielsen Opsteen

Michielsen Opsteen vastgoedadvocaten is gespecialiseerd op het gebied van vastgoed en alles wat daarmee samenhangt. Het kantoor wordt gerund door mw. mr. B.N.J. (Nanda) Michielsen-de Wilde en mw. mr. L. (Lokbe) Opsteen en is gericht op het civiele vastgoed – denk aan bouw, koop onroerend goed en huur – en het meer publieke vastgoed – omgevingsvergunning, planschade, onteigening en aanbestedingsrecht.

Reageren is niet mogelijk.