Herfinanciering en verpanden van huurpenningen

0

Banken vragen bij een herfinanciering  steeds vaker om verpanding van de huurpenningen. Ook bij het verstrekken van een lening wordt door de bank soms gevraagd om huurvorderingen te verpanden. Wat is dat eigenlijk; verpanden van huurpenningen?  Waar moet u rekening mee houden?

Het pandrecht is wat het hypotheekrecht is bij onroerende zaken. Het is dus een zekerheidsrecht voor de bank. Zekerheid om te voorkomen dat de bank met lege handen staat wanneer u de rente of aflossing voor de lening niet betaalt. Als zo’n pandrecht is gevestigd, kan de bank de huur opeisen bij de huurder wanneer u niet betaalt. De bank kan met dit pandrecht rechtstreeks naar de huurder en hoeft niet eerst naar de rechter voor goedkeuring. Door verpanding van de huurpenningen ontstaat dus een pandrecht op de huurvordering van de verhuurder op de huurder.

Op welke wijze kan een verpanding plaatsvinden?

De huurvordering kan op twee manieren worden verpanden: er kan een stil pandrecht en een openbaar pandrecht worden gevestigd. Voor beide vormen is een akte nodig. Dit mag een onderhandse akte zijn. U hoeft dus niet naar de notaris als u een pandrecht vestigt. Bij een stille verpanding weet de huurder in eerste instantie niet dat de huurpenningen verpand zijn. Bij een openbare verpanding weet de huurder dit wel. In de praktijk van het verpanden van huurpenningen wordt meestal gekozen voor een stil pandrecht. Deze akte moet wel bij de belastingdienst geregistreerd worden. Vergeet dat dus niet.

Let op! Bij het stille pandrecht moet een lijst worden bijgehouden waarop de huurvorderingen staan die onder het pandrecht vallen. Het bijhouden van deze lijsten kost tijd, maar wel noodzakelijk. Deze lijsten moeten natuurlijk wel kloppen, anders heeft de bank mogelijk geen pandrecht. Daarom moeten deze lijsten bijna dagelijks geregistreerd worden.

De gevolgen van een pandrecht

Zolang u de bank op tijd betaalt, is er niets aan de hand en hebt u ook geen last van het pandrecht. Uw huurder weet immers niet dat de huurpenningen zijn verpand en dus hebt u alleen te maken met het administratief werk dat het bijhouden van de lijsten met zich brengt.

Wanneer u de bank niet meer betaalt, dan zal de bank aan de huurder mededelen dat de bank een pandrecht op de huurpenningen heeft. Door deze mededeling te doen wordt het stille pandrecht omgezet in een openbaar pandrecht. Uw huurder moet vanaf dat moment de huur aan de bank in plaats van aan u betalen. Dit levert om twee redenen een onwenselijke situatie op. Om te beginnen is het niet prettig als uw huurder weet dat het financieel niet goed met u gaat. Bovendien hebt u op dat moment geen huurinkomsten meer. De huur wordt immers voortaan rechtstreeks naar de bank overgemaakt. Dit kan uw financiële positie mogelijk nog verder verslechteren. Let dus op. Als de bank mededeelt dat de huurder aan de bank moet betalen, kunt u telefoontjes van uw huurder verwachten.

Is het dan toch zinvol om een pandrecht vestigen?

Het verpanden van huurpenningen heeft natuurlijk ook voordelen. Door het vestigen van een pandrecht kunt u wellicht een hoger bedrag lenen of lenen tegen gunstigere voorwaarden. Het pandrecht is namelijk een zekerheidsrecht en kan daarmee voor een kortstondige lening zeker een goede oplossing bieden. Voor een langdurige lening of als aanvullende zekerheid bij een hypotheek raden wij het pandrecht niet aan. Het zorgt namelijk voor extra administratie door de lijsten.

Deel via:

Over de AUTEUR

Michielsen Opsteen

Michielsen Opsteen vastgoedadvocaten is gespecialiseerd op het gebied van vastgoed en alles wat daarmee samenhangt. Het kantoor wordt gerund door mw. mr. B.N.J. (Nanda) Michielsen-de Wilde en mw. mr. L. (Lokbe) Opsteen en is gericht op het civiele vastgoed – denk aan bouw, koop onroerend goed en huur – en het meer publieke vastgoed – omgevingsvergunning, planschade, onteigening en aanbestedingsrecht.

Reageren is niet mogelijk.